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星河湾高毛利之谜:楼面价69元土地卖出83万的房价

发布时间:2019-05-07 21:25 来源:未知 编辑:admin

  再过几天,即2018年11月27日,星河湾集团无限公司(以下简称“星河湾集团”)的焦点地产营业平台广州番禺海怡房地产开辟无限公司(以下简称“海怡地产”)必需到期了偿“15海怡01”债券残剩本金25.1亿元,以及2.01亿元利钱。

  跨越27亿元的债券本息偿付包含在海怡地产2018年约107亿元资金收入打算里。到2018年6月底,这家非上市民营地产企业在手现金资金接近59亿元。

  海怡地产是一家发卖规模约百亿元的开辟企业。2017年,海怡地产全年签约发卖金额约为89亿元,该公司为2018年确定的发卖方针为不低于114亿元。

  2018年前6个月,海怡地产的房产发卖毛利率达到了49.74%,较上年同期的35.69%添加了10.37个百分点;2017年全年,该公司房产发卖毛利率程度为38.6%,同比亦添加了4.6个百分点。

  过去至多一年半时间,海怡地产毛利率程度之所以继续抬升,次要缘由是当期结转了位于上海、广州的一线城市项目发卖收入,这些项目标发卖均价较高,而地盘成本极低。

  星河湾集团在广州、上海的一线城市项目开辟周期延续了多年,地盘溢价让公司攫取了超高利润。到2017岁尾,海怡地产的储蓄项目里,位于广州番禺的海怡半岛花圃项目(推广名为“广州星河湾半岛”)五、六期早在1992年拿地,位于上海闵行的上海星河湾项目三期早在2004年拿地,均未开辟发卖。

  缩减买地、项目扶植预算开支

  作为星河湾集团名下次要的地产营业平台,虽然海怡地产获得的主体持久信用品级仅为AA级,但通过上交所债券平台,该公司曾经刊行了多笔公司债券弥补融资。

  海怡地产刊行的“15海怡01”债券将在几天后到期兑付,债券本金余额25.1亿元,另附一年利钱2.01亿元。“15海怡01”债券原始刊行规模为30亿元,因为海怡地产在2017年11月份的回售日没有重置调整债券利率,一些债券投资者选择提前兑付了4.9亿元本金。

  另一笔“16海怡02”债券在本年3月份的回售日内,海怡地产选择重置了该笔债券利率,上调180个基点,即1.8%,由此,债券投资者施行回售选择权涉及本金仅为4349万元,这笔债券存续本金余额约为9.6亿元。

  4个月后,“16海怡01”债券也将面对刊行人利率重置或投资者回售选择权,这笔公司债券刊行规模为15亿元,初始利率为6.49%,是海怡地产已上市公司债券票面利率最低程度。

  到2018年上半年,海怡地产已上市及获准刊行的债券规模跨越了100亿元,几天后必需偿付的“15海怡01”债券则是第一笔到期公司债。2017岁尾,海怡地产获准刊行了2笔合计46.5亿元债券,期待上市。

  期待刊行的债券额度将是海怡地产十分有益的融资弥补,由于这家公司要警戒银行对其授信额度的变化与调整。

  到2018年上半年,海怡地产获得包罗中国银行、扶植银行、农业银行等在内的全数银行授信额度为115亿元,已利用银行授信额度逾45亿元,残剩授信额度不足49亿元。

  虽然银行对其分析授信额度比拟2017岁尾的91亿元看似添加了24亿元,但现实上,部门银行对海怡地产的现实授信额度有所削减。

  好比,中国银行对海怡地产的授信额度为45亿元,2017岁尾累计利用授信2.5亿元,残剩额度42.5亿元;到2018年6月底,海怡地产累计利用授信10.95亿元,但残剩额度却只要31.8亿元,现实授信额度有所削减。

  农业银行对海怡地产授信额度为25亿元,2017岁尾累计利用授信5.4亿元,残剩额度19.6亿元;但到2018年6月底,累计利用授信6.9亿元,残剩额度11.6亿元,现实授信额度同样削减。

  扶植银行对海怡地产的授信额度为24亿元,2018年上半年该公司累计利用授信11.45亿元后,残剩额度只要5000万元,现实授信额度大幅削减。

  海怡地产方面没有注释中国银行、农业银行、扶植银行对公司现实授信额度有所调整,或形成2017岁尾与2018年上半年现实授信额度差别的具体缘由。

  海怡地产响应也缩减了2018年度资金开支预算。2017岁尾,该公司估计2018年资金收入打算约为120亿元,包罗了偿合计35亿元债券、开辟贷等本息,50亿元开辟扶植收入,办理运营费用8亿元,税金10亿元,购买3宗地块项目估计成本收入20亿元~30亿元,深圳龙岗旧改项目和已签约落实的6条村前期费用5亿元。

  而到了2018年6月底,海怡地产估计2018年资金收入打算缩减至107亿元,此中开辟扶植收入削减了10亿元,购买地盘收入预算削减至10亿元。

  海怡地产2018年资金收入打算也从159.5亿元缩减至147.5亿元,次要因为预期融资有所削减。2017岁尾,该公司估计2018年全年能够取得46.5亿元融资,但在2018年6月底下调至36.5亿元,削减10亿元融资打算。

  紧抓发卖回款,成为海怡地产2018年弥补流动性的焦点方针。该公司确定2018年最低回款打算为103亿元,相较114亿元合约发卖方针金额的回款率跨越九成,2017年这一目标以至高达103%。

  因而,海怡地产占用了购房者的大量售房预收款。到2018年上半年该公司货泉资金接近59亿元,其预收款子余额跨越130亿元,估计这些预收款子形成次要为购房者向海怡地产领取但未收房结算的售房款,分占欠债总额及资产总额的比重约49%、35%。而2018年上半年海怡地产结算确认的停业收入不外31.8亿元。

  拉长一线城市项目开辟周期

  虽然海怡地产的发卖体量维持在百亿元摆布,但其连结了不错的发卖毛利率程度及盈利能力。次要缘由是该公司结算了位于上海、广州的一线城市开辟项目,而这些项目拿地时间较早、成本极其低廉,而一线城市衡宇价钱飙升,推高了项目利润程度。

  2017年,海怡地产房产发卖毛利率为38.6%,2018年上半年则进一步提拔至47.74%。该公司方面注释称,2018年上半年结转收入的项目录要为浦东星河湾三期、星河湾半岛三期和四期等一线城市项目,其发卖均价相对较高。

  星河湾集团拉长了这些一线城市地产项目标开辟、发卖周期。

  据悉,浦东星河湾项目三期2014年10月份初次开盘,至今已逾4年时间,总可售面积11.52万平方米,到2017岁尾仍然残剩可售面积4.16万平方米,按照目前其11万元/平方米发卖均价,残剩货值约46亿元。而浦东星河湾项目一期最早在2009年即已开售,开辟周期延续了10年之久。

  星河湾半岛项目三期和四期均在2014年下半年开盘,合计可售面积跨越30万平方米,到2017岁尾残剩可售面积7.22万平方米,该项目新房报价约8.3万元/平方米,按此计较,残剩可售货值约60亿元。星河湾半岛项目一期最早也在2009年开盘入市,开辟周期亦延续了10年时间。

  而在星河湾集团的地盘储蓄里,其位于广州及上海一线城市仍有拿地多年、不曾开辟的地产项目。

  此中,位于广州的星河湾半岛项目五期和六期早在1992年曾经获取了地盘开辟权益,这两期项目占地面积12.18万平方米,用地性质为室第,可售面积约31.9万平方米,地盘楼面价现实低至69元/平方米,而当前星河湾半岛项目新房报价约8.3万元/平方米,意味着星河湾半岛项目五期和六期全体货值接近265亿元。

  另一宗上海星河湾项目三期也是星河湾集团的储蓄项目之一。该项目位于闵行区,项目地块早在2004岁尾出让确权,星河湾集团通过收购项目公司股权的体例,取得了上海星河湾项目标开辟权益。

  上海星河湾项目前身为“金色紫都”项目,2008年前后,星河湾集团收购了上海紫江(集团)无限公司所持项目公司股权。据领会,其时金色紫都项目规划扶植用地面积42.75万平方米,规划总建筑面积86.5万平方米,此中室第面积65.3万平方米。

  2008年前后星河湾集团取得金色紫都项目开辟权益当前,2010年下半年开盘入市。到2017岁尾,上海星河湾项目三期规划占地面积为11.13万平方米,可售面积逾24万平方米。

  目前,上海星河湾项目新房报价约为7.7万元/平方米,按此计较,上海星河湾项目三期全体货值约为186亿元。而昔时取得上海星河湾项目三期地块的地盘楼面价不到920元/平方米。

  不断到本年9月中旬,上海市闵行区规划和地盘办理局公示了项目公司向其送审的新建上海星河湾三期商品室第项目扶植方案规划环境。

  针对上海星河湾项目拿地近14年至今仍未开辟完成,上海市闵行区规划和地盘办理局一位人士告诉记者,该项目地块能否具有地盘闲置景象,有待进一步查询拜访核实。

  “我记得上海星河湾项目标全数地块该当是在统一个出让合同内,项目公司采纳了分期开辟的体例。”该人士说。

  上海市闵行区规划和地盘办理局另一位人士告诉记者,地盘闲置景象的认定,不必然与开辟周期相关,要视具体环境而定,总体上要根据《闲置地盘处购置法》,但此中没有对地块开辟周期做出限制。

  按照河山资本手下发的《闲置地盘处购置法》,国有扶植用地出让后跨越商定动工开辟日期满1年未动工开辟,已动工开辟但开辟扶植面积比例不足1/3或已投资额比重不足25%,中止开辟扶植满1年等,均会认定为闲置地盘。

  “上述法子没有具体条则商定限制地盘开辟周期,并且因为当局缘由或动迁要素导致闲置的地盘,开辟周期也会被拉长。”这位人士暗示。

  而星河湾集团一位人士则间接在德律风中否定公司拉长了上海星河湾项目标开辟周期,其称“上海星河湾项目曾经开辟发卖完毕”。她拒绝对该项目具体开辟环境作出进一步注释。

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